1月5日，人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管委員會發(fā)布《關于建新發(fā)放首套住房個人房貸款利率政策動態(tài)整長效機制的通知》下稱《通知》）?！?知》提出，新建商品宅銷售價格環(huán)比和同連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃?貸款利率政策下限。部門指出，住房貸款率政策與新建住房價走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整有利于支持城市政府學評估當?shù)厣唐纷≌?售價格變化情況，“城施策”用足用好政工具箱，更好地支持性住房需求，形成支房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康行的長效機制。接受者采訪的專家表示，通知》的出臺，意味首套住房貸款利率政和市場具體表現(xiàn)掛鉤既有利于地方政府和融機構“因城施策”也將降低購房成本，好地支持剛性和改善住房需求。短期內(nèi)或看到更多城市的首套貸利率將延續(xù)此前水或進一步下調(diào)。對2023年房地產(chǎn)市場走向，住建部部長倪虹也最新表態(tài)。他表示，于購買第一套住房的大力支持。首付比、套利率該降的都要降來。對于購買第二套房的，要合理支持。舊換新、以小換大、育多子女家庭都要給政策支持。對于購買套以上住房的，原則不支持，就是不給投炒房者重新入市留有間。同時，增加保障租賃住房的供給和長房市場的建設，讓新民、青年人能夠更好安居，讓他們放開手為美好生活去奮斗。01根據(jù)新房銷售價格連降3個月評估是否階段性放寬《通知》提出自2022年第四季度起，各城市政府可于季度末月，以上季度月至本季度第二個月評估期，對當?shù)匦陆?品住宅銷售價格變化況進行動態(tài)評估。按《通知》規(guī)定，2023年一季度各城市的首套住房商業(yè)性個人住貸款利率政策將根據(jù)2022年9月-11月當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N價格環(huán)比和同比是否續(xù)3個月均下降來決定?！锻ㄖ诽岢?，對評估期內(nèi)新建商品住銷售價格環(huán)比和同比續(xù)3個月均下降的城市，階段性放世本首套住商業(yè)性個人住房貸款率下限。地方政府按因城施策原則，可自決定自下一個季度起階段性維持、下調(diào)或消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)個人住房貸款利率下。人民銀行分支機構銀保監(jiān)會派出機構指省級市場利率定價自機制配合實施?！锻?》還提出，對于采取段性下調(diào)或取消當?shù)?套住房商業(yè)性個人住貸款利率下限的城市如果后續(xù)評估期內(nèi)新商品住宅銷售價格環(huán)和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個人房貸款利率下限?！?立動態(tài)調(diào)整機制，意著現(xiàn)在首套住房貸款率政策和市場具體表掛鉤?！敝倭柯?lián)行大華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼究部總監(jiān)龐溟對記者示，《通知》的出臺有利于支持城市政府學評估當?shù)厣唐纷≌?售價格變化情況，“城施策”用足用好政工具箱，更好支持剛住房需求，形成支持地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運的長效機制。02更多城市有望下調(diào)首套房利率下限此前，人民行、銀保監(jiān)會在2022年9月29日發(fā)布《關于階段性調(diào)整差別住房信貸政策的通知（下稱“930政策”），明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)竹山、比均連續(xù)下降的城市在2022年底前，階段性放寬首套住房商性個人住房貸款利率限。據(jù)中指研究院統(tǒng)，該政策發(fā)布后，武、天津、溫州等多個市首套房貸利率下限至4%以下，部分城市取消利率下限，鳥山率行截至2022年12月31日。本次《通知》是對“930政策”的接續(xù)。《通知》指，人民銀行、銀保監(jiān)決定在階段性調(diào)整差化住房信貸政策的基上，建立新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸利率政策動態(tài)調(diào)整長機制。中指研究院指事業(yè)部市場研究總監(jiān)文靜指出，本次政策去年“930政策”更加靈活。當前，多個市房地產(chǎn)市場調(diào)整壓較大，短期符合條件以下調(diào)或取消房貸利下限的城市數(shù)量較多根據(jù)人民銀行、銀保會規(guī)定，全國統(tǒng)一的套住房商業(yè)性個人住貸款利率下限按照不于相應期限貸款市場價利率減20個基點設定，當前為4.1%?！笆滋鬃》抠J款利率策動態(tài)調(diào)整機制調(diào)整是首套房貸利率下限而非首套房貸利率，貸如何定價仍由銀行客戶商定?！闭新?lián)金首席研究員董希淼對者表示，預計多數(shù)銀對多數(shù)客戶將實際執(zhí)房貸利率下限。未來段時間，首套房貸利下限可能在3.5%—4.1%。03改善房地產(chǎn)需求端是今年重從中央經(jīng)濟工作會議出“要因城施策，支剛性和改善性住房需”到日前召開的2023年中國人民銀行工作會議提出“支持房地市場平穩(wěn)健康發(fā)展”普遍觀點認為，2023年房地產(chǎn)市場將著力于需求端的改善。董淼指出，從2022年金融數(shù)據(jù)看，住戶貸特別是住戶中長期貸增長乏力，是拖累人幣貸款增長的重要因，反映出居民住房消意愿和能力仍然不足他認為，2023年要從房地產(chǎn)需求側(cè)發(fā)力提振居民購房消費意和能力。應進一步加差別化住房信貸政策施力度，加快采取下首付比例、取消“認又認貸”、降低貸款率等措施進行優(yōu)化。住房信貸政策，二套房貸款利率下限也應行適當調(diào)整。對限購策，可考慮適當放開、二線城市限購政策允許結(jié)清貸款的居民買第三套住房。隨著多房地產(chǎn)市場支持政落地生效，龐溟表示預計2023年上半年尤其是二季度房地產(chǎn)場銷售將出現(xiàn)較為明的回暖勢頭，“銷售-拿地-新開工”鏈條將更為暢通，銷售端、資端、投資端數(shù)據(jù)將步呈現(xiàn)企穩(wěn)反彈態(tài)勢