原標(biāo)題：套路多多購房糾紛如何“有維權(quán)”？來源：人網(wǎng)人民網(wǎng)記者 孫紅麗近期，中央層面部門發(fā)文定調(diào)房地市場，并作出“要保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)展”“支持剛性和善性住房需求”等系列部署，進(jìn)一步振了房地產(chǎn)市場信。買房置業(yè)是老百重要的消費(fèi)需求之。讓人民群眾放心房，住上更好的房，誠信守法、風(fēng)清正的市場環(huán)境不可缺。然而實(shí)踐中，費(fèi)者在買房過程中能遭遇種種套路，旦交了定金買了房常常處于弱勢地位比如，賣房捆綁銷裝修升級包、精裝付貨不對板等。這時候，消費(fèi)者應(yīng)該何有效維護(hù)自身的益？被“虛假宣傳誤導(dǎo)，開發(fā)商規(guī)避任怎么辦？近日，自南京的網(wǎng)友向“民投訴”平臺反映南京某樓盤在銷售，將小區(qū)主大門和所一樓及景觀作為要宣傳賣點(diǎn)，以高周邊樓盤3000元左右每平方米的價售賣，很多消費(fèi)者為了景觀買單。但房完成后，開發(fā)商自更改規(guī)劃，之前傳的賣點(diǎn)全部變?yōu)?他功能區(qū)，且未做何明確告知。小區(qū)觀遭到破壞，實(shí)質(zhì)房產(chǎn)溢價已經(jīng)消失給消費(fèi)者造成了重財(cái)產(chǎn)損失。在消費(fèi)購買一手房的時候開發(fā)商往往會通過傳冊、微信公眾號，對樓盤及樣板房行宣介。有的開發(fā)還會草擬類似“售書、廣告、宣傳資不構(gòu)成要約，不屬交付標(biāo)準(zhǔn)，不具有束力，雙方應(yīng)以正合同為依據(jù)”的條。那么，這些宣傳介紹是否有法律上約束力？中國消費(fèi)協(xié)會對此指出，根法律規(guī)定，開發(fā)商權(quán)單方在合同中規(guī)廣告和宣傳資料等構(gòu)成合同內(nèi)容。當(dāng)房廣告和宣傳資料成要約，即使未寫合同，開發(fā)商也應(yīng)行相關(guān)義務(wù)，如未約履行，則構(gòu)成違。另外，業(yè)主如何免被“虛假宣傳”導(dǎo)？遭遇開發(fā)商虛宣傳后又該如何維權(quán)益？中國消費(fèi)者會法律部副主任謝在接受人民網(wǎng)記者訪時表示，消費(fèi)者權(quán)主要的依據(jù)是以同約定為準(zhǔn)，但是般情況下商品房的傳廣告和宣傳資料法律上定性為要約請，這不具有強(qiáng)制束力?！暗牵?銷售廣告和宣傳資是開發(fā)商在商品房發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房，以及相關(guān)設(shè)施所的說明和承諾，并這說明承諾具體而確定，對商品房買合同訂立以及房屋格的確定都有重大響，那么它就構(gòu)成要約?！敝x龍說，種情況即使是沒有到合同里面，它也合同的重要內(nèi)容。果開發(fā)商違反了這說明和承諾，那么費(fèi)者也可以據(jù)此作證據(jù)，要求對方承違約責(zé)任。根據(jù)法規(guī)定，要約邀請是望他人向自己發(fā)出約的表示。拍賣公、商業(yè)廣告和宣傳為要約邀請。商業(yè)告和宣傳的內(nèi)容符要約條件的，構(gòu)成約。舉例來說，消者在售樓處選購商房時，宣傳單上注的房屋實(shí)際可使用積是約86平方米，實(shí)際交付面積卻不80平方米。如果通過宣傳資料和其他相關(guān)證據(jù)能夠看出發(fā)商以房屋實(shí)際使面積作為賣點(diǎn)，從吸引消費(fèi)者簽約購，那么可以認(rèn)為，個宣傳內(nèi)容構(gòu)成要。謝龍建議，業(yè)主要收集保全相關(guān)購證據(jù)，譬如樓書、型圖、小區(qū)平面圖宣傳資料，或是通錄音、現(xiàn)場錄音錄、聊天記錄等。利“補(bǔ)充協(xié)議”加重主責(zé)任怎么辦？“簽了2份《補(bǔ)充協(xié)議》，收房時間變了物業(yè)費(fèi)漲了……”津某樓盤業(yè)主向記反映，補(bǔ)充協(xié)議和房合同差異巨大。購房合同基礎(chǔ)上添的補(bǔ)充協(xié)議，加重業(yè)主的責(zé)任，規(guī)避開發(fā)商的責(zé)任。實(shí)中，經(jīng)常有開發(fā)商用其在房產(chǎn)交易中優(yōu)勢地位，在與購戶簽訂《商品房買合同(預(yù)售)》時，要求購房戶簽訂《充協(xié)議》，在《補(bǔ)協(xié)議》中多處變更修改、增加原合同的主要約定事項(xiàng)。龍指出，這種情況導(dǎo)致正式合同里的些條款失效?！皬?律效力上來說，補(bǔ)條款要高于合同條，所以消費(fèi)者一定對補(bǔ)充協(xié)議的具體款充分理解?！敝x表示，開發(fā)商有義充分說明每個條款具體內(nèi)容，消費(fèi)者可以拒絕一些不合的條款。同時，從律上來說，一些對費(fèi)者特別不公平的款也是無效的。當(dāng)，具體要根據(jù)條款容來判斷。北京廣律師事務(wù)所姜超峰師提醒消費(fèi)者，簽購房合同補(bǔ)充協(xié)議要看清其中存在的阱，如涉及到交房間，建議購房人在補(bǔ)充協(xié)議時要明確細(xì)化這些條款，對可抗力的具體情形影響程度有一個明的約定。不得不選捆綁裝修，真的合嗎？在一些地區(qū)新限價的背景下，很樓盤特別是熱門樓通過推出裝修升級這樣的方式，變相行組合銷售。去年月，李先生在北京京片區(qū)看中了一套積126平米的新房。打算交定金時，售人員告知，除了付款，還要準(zhǔn)備好“升級裝修包”的，否則房子就無法買。幾經(jīng)協(xié)商未果李先生只能無奈同。無形中增加了一筆支出的李先生很郁悶，強(qiáng)制買賣裝升級包是違規(guī)行為？謝龍對此解釋，法律規(guī)定看，任何營者銷售商品提供務(wù)都應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價不得在標(biāo)價之外加出售，也不得收取何未予標(biāo)明的費(fèi)用開發(fā)商利用自己的勢地位銷售裝修升包這種行為違背了費(fèi)者意愿，侵害了費(fèi)者自主選擇權(quán)。據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，消費(fèi)者有權(quán)拒絕營者的強(qiáng)制交易行。雖然擁有拒絕的利，但是實(shí)踐中，對不接受就不購房情況，消費(fèi)者仍有房意愿怎么辦？“種情況下，如果消者購買裝修升級包要看開發(fā)商能否正給消費(fèi)者開具正規(guī)發(fā)票。如果不能，明這個收費(fèi)是不合的，那么消費(fèi)者就以去舉報?！敝x龍示。姜超峰認(rèn)為，修升級包從法律上說沒有問題，但是理性還是有所欠缺商品房買賣是一種等主體的民事法律系，這種情況下如不存在欺詐、故意瞞等導(dǎo)致合同無效因素，合同是有效。對于不買裝修升包就無法購房的情，姜超峰建議，購者若購買捆綁裝修房子，為了自身利，應(yīng)要求開發(fā)商在房合同中寫明裝修牌、價值標(biāo)準(zhǔn)等，及如未能達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商應(yīng)承何種法律責(zé)任。精修貨不對板，如何決？2020年9月，河北保定的王女在市內(nèi)某小區(qū)全款買了一套精裝修期。交房后，發(fā)現(xiàn)不精裝修房與樣板房差甚遠(yuǎn)，還存在窗關(guān)不嚴(yán)、墻面不平等問題。尤其是衛(wèi)間的瓷磚，很多是的。精裝修房屋貨對板、縮水、漏水減配……業(yè)主可以張哪些權(quán)益？面對發(fā)商“樣板間僅供考，最終交房以合約定為準(zhǔn)”“出賣享有最終解釋權(quán)”條款，業(yè)主該如何效維權(quán)？姜超峰認(rèn)，房屋質(zhì)量問題分種，一種是嚴(yán)重的量問題，比如可能危險性，入住后人安全得不到保證等消費(fèi)者可以拒絕，至可以要求退房并求對方承擔(dān)賠償責(zé)。但是一些非嚴(yán)重質(zhì)量問題，在保修內(nèi)開發(fā)商有責(zé)任、義務(wù)承擔(dān)維修責(zé)任“‘享有最終解釋’這句話本身不符法律規(guī)定。”謝龍，因?yàn)檫@種格式條是由開發(fā)商事先制并重復(fù)使用的，而式條款一定要基于平的原則來確定雙的權(quán)利義務(wù)。如出爭議，應(yīng)該做出不于格式條款提供方解釋，也就是要做有利于消費(fèi)者的解。姜超峰說，裝修板房對消費(fèi)者買房非常重要的影響，可以構(gòu)成合同要約如果開發(fā)商明確提消費(fèi)者，樣板房不最終交付標(biāo)準(zhǔn)，開商可以不承擔(dān)責(zé)任如果注明屬于開發(fā)贈送，則也要符合送的要求，比如品、材質(zhì)等，否則開商同樣可能構(gòu)成違?