撰文 / 張文靜編輯 / 田晏林房地產(chǎn)市場變幻測，在杭州房者深度認的綠城、濱、融創(chuàng)三大企品牌中，今融創(chuàng)為應(yīng)債務(wù)焦頭爛；業(yè)內(nèi)心中“白月光”城，也自創(chuàng)人宋衛(wèi)平淡后，在杭州土人士眼中“泯然眾人?？雌饋?，經(jīng)的“千年二”濱江集似乎扛起了系房企的大，成了這輪行周期里的家。但事實真如此嗎？國的房地產(chǎn)業(yè)還沒有完脫離煎熬期一點風(fēng)吹草就容易草木兵。這點，開發(fā)商的拿意愿上可見斑。土地，為房地產(chǎn)開商最重要的產(chǎn)資料，現(xiàn)今，卻被更謹慎、理性對待。中國數(shù)研究院數(shù)顯示，2022年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4681億元，拿地規(guī)同比下降64.7%。且相較于央企，營房企受制債務(wù)壓力，不敢在土地場貿(mào)然加碼但就在房企遍如履薄冰時候，杭州地民營房企州濱江房產(chǎn)團股份有限司（簡稱“江集團”）以單月豪擲180億元買地，震驚業(yè)。數(shù)據(jù)顯示從今年前五月的新增土貨值排名看華潤置地、江集團和綠中國分別以634億元、592億元和565億元占據(jù)榜單前三位作為僅次于企華潤的拿“猛將”，江集團是極數(shù)依靠押注一市場，成擁有千億年售額的全國強房企。盡在2021年，該公司銷額達到1691億元，但在過去很長一時間里，濱都跟在“老哥”綠城中身后，聲名顯。甚至在國房企紛紛入杭州市場會兒，招架住外來勢力攻的濱江集還曾一度因守掉隊。2015年前后，這家深耕杭市場的房企曾嘗試走出州，向深圳上海等一線市擴張，但終都無功而。業(yè)內(nèi)對濱集團的評價此出現(xiàn)兩極化——喜歡的人，把它為杭州的房標(biāo)桿；同時界也質(zhì)疑濱有限的對外張能力，支不起它的勃野心。2022年，是濱江集團“三十立”之年，是創(chuàng)始人兼團董事長戚興整60歲的年頭。半個前，戚金興外表示，未5至10年是濱江最好的展期，也是本人綜合能最強的時期只是市場還不放心。面當(dāng)前的房地行情，濱江團逆流而上真的踏準(zhǔn)市節(jié)奏了嗎？安杭州一隅能否讓其一永逸？單月擲180億5月26日，濱江集團發(fā)布告稱，提請東大會批準(zhǔn)目公司向合方股東提供務(wù)資助合計超過186.2億元。在此一周前，該團董事會剛通過決議，天內(nèi)成立了4家地塊項目司。種種“橫”舉動，不透露出“大干一場”信號。今年半年，在同們捂緊錢袋，經(jīng)常缺席地拍賣會時濱江集團先豪擲186億元在杭州首土拍中拿下11宗地塊，5月初又斥資57億元接盤出險房企陽光位于浙江永市經(jīng)濟開發(fā)的6宗地塊。這意味著，短1個月內(nèi)，濱江將17宗土地收入囊。據(jù)中指研院統(tǒng)計，TOP100企業(yè)前4月拿地總額3626億元，拿地規(guī)同比下降55.9%。而濱江集團，1月至4月以累計新增貨值575億元排在全國房企榜首與一年前杭首批集中供時的擔(dān)憂心不同，近兩月來戚金興筆投資，引了市場和投者的注意。向低調(diào)的濱，為何在鶴風(fēng)聲的2022年選擇逆勢擴張、積極購，背后到在打什么主？要知道在年前，戚金對土地市場非常悲觀，為“努力做1%至2%的凈利潤水平就很不錯了但在今年5月召開的2021年業(yè)績會上，面對投資對濱江逆勢地的疑問，金興一反前，稱拿地是于對杭州房產(chǎn)市場可持發(fā)展的信心“公司今年地利潤率整高于去年，均凈利潤率8%左右?！辈贿^，有業(yè)人士認為，個利潤水平能是保守估，實際可能超過8%。一位杭州房企士告訴《財天下》周刊今年一批次中供地中，江的運氣并算好，11宗地中僅1宗是搖號中標(biāo)；5宗是不足封獲得的；另5宗，商業(yè)地塊較多或是來社區(qū)地塊在該房企人看來，濱江拿到這么多土地，與拍規(guī)則的調(diào)整一定關(guān)系。悉，今年杭首創(chuàng)了“次報價者得”即當(dāng)競拍地達到10％溢價后，將直轉(zhuǎn)入一次性價環(huán)節(jié)。一性報價環(huán)節(jié)，若有2個及以上有效報，即有效報中金額第二報價為競得。這意味著單打獨斗比上抱團取暖據(jù)業(yè)內(nèi)人士紹，按照新規(guī)則，最高肯定沒人想，因為房企是交了巨額證金來參加地拍賣的，是來“自殺的，“如果小團體的形，在出價的候直接拉到高，其余都第二高的價去投，那么團體中，肯會有盟友參搖號或是直中標(biāo)?！币?接近濱江集的杭州房企地投資部人透露，濱江年拿到的11宗土地基本有全自營的都是合作，且是抱團參搖號?！坝?土地至少有2家企業(yè)合作多的能有5家聯(lián)合，從一始就綁定。《財經(jīng)天下周刊還注意，前兩年，江集團在浙省全覆蓋布，而今年更在看杭州的會。一位熟杭州樓市的士表示，由限價，杭州心地段市場倒掛”現(xiàn)象為普遍，即地段二手房新房價格高多?！?021年杭州一系列政策推行二手房銷售到影響，但心地段新房乎不受影響都是期房就空，且搖號簽率并不高”并且近年，互聯(lián)網(wǎng)電的發(fā)展吸引大波人才，州人才引進居全國前列只要不斷有口流入，就怕沒人買房但濱江集團銷員工也坦，整體市場情下行，銷有一定壓力只不過杭州口一直向內(nèi)入，也讓濱拿地充滿底。對杭州未樓市的看好以及在本土累的龐大客群，濱江集才敢毫不猶地加大賭注但在當(dāng)?shù)貥I(yè)人士看來，到靠譜的盟，抱團拿地非易事。濱能如此順利做到，與掌人戚金興的事風(fēng)格息息關(guān)。（2019年，上海，杭州濱江集開發(fā)濱江樓公園壹號樓 圖源：視覺中國）老板何來頭？1962年出生的戚金興是杭本地人，最曾任杭州市干區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企局科長。1992年，他拿著借來的8萬元，帶著6名員工開始籌一家集體所制的房屋開單位——濱房屋建設(shè)開公司。1996年，杭州濱江房產(chǎn)集團限公司成立1999年，濱江集團開改制，以戚興為代表的理層買下了司60%股權(quán)，之后的兩增資，江干國有資產(chǎn)經(jīng)管理公司持比例被稀釋8%。2006年，戚金興又買下了這8%的股權(quán)，濱江集團徹底為一家民營產(chǎn)公司。2002年，濱江憑借開發(fā)金海岸豪宅項，一戰(zhàn)成名杭州樓市也此進入豪宅裝修時代。后，金色家、金色海岸項目相繼面，更加奠定濱江集團在州的地位。2008年，濱江集團在深所上市，成國內(nèi)最早一登陸A股的房企。但沒人想到，創(chuàng)業(yè)初，戚金興直在經(jīng)歷沒、沒人、沒地的窘境。也使他想到作建房，直今天，也成濱江集團的營底色。據(jù)業(yè)人士透露房企們愿意濱江綁定的大原因是戚興肯讓利。悉，濱江集在合作項目的持股比例不高，大多為20%，最低只有10%，最高也不40%。一位在杭州負責(zé)地投資的房人士劉明與江集團有過次合作，在看來，戚老能在杭州呼引伴，與他性格和管理段不無關(guān)系“戚老板基不篩合作伙，只要能一賺錢，誰都。而且濱江款很及時，是現(xiàn)金支付”《財經(jīng)天》周刊獲悉在與濱江合的企業(yè)中，乏興耀、建、中豪等與江關(guān)系密切“老伙計”也有拍地過中直接敲定“新盟友”劉明說，像豪、通達、州灣等公司都是跟著濱集團一起發(fā)起來的，這企業(yè)的老板曾是戚金興“小老弟”現(xiàn)在在各自域發(fā)展很好“許多合作位愿意跟著金興，就是為戚老板愿給利潤?！?且，由于濱在杭州具有大的品牌影力，有些項不用做營銷能快速去化合作者也紛沓來。數(shù)據(jù)示，2021年濱江集團口徑銷售額1691.3億元，但在權(quán)銷售額方面該公司仍未到千億規(guī)模2021年僅為871.5億元，權(quán)益售比僅為51.53%。2019年，濱江集團首次入千億規(guī)模但由于該公長期采取合方式經(jīng)營項，其銷售額經(jīng)常被外界疑“注水”不過，戚金并不在乎這言論。2017年，杭州市場一直以來“綠城第一濱江第二、科第三”格被打破，綠讓出多年杭銷售冠軍的置。戚金興說，“既然局打破了，江就必須爭一了。不然不起我的團，他們兵強壯，戰(zhàn)斗力，我必須給們爭奪榮譽機會?！逼?在創(chuàng)業(yè)近20年的時間里戚金興一直調(diào)地排在綠中國創(chuàng)始人衛(wèi)平的身后當(dāng)年融創(chuàng)收綠城失敗后外界直言最興的是戚金。因為宋衛(wèi)歸來，戚金不再孤軍奮，有所依附浙江品牌可外來巨頭抗。而有宋衛(wèi)的綠城在前濱江也更安。戚金興也，有宋衛(wèi)平，“他風(fēng)風(fēng)火，我就躲他后面——的高調(diào)顯得低調(diào)?！比?，這個杭州企的“千年二”似乎要起“浙系”企的大旗了“濱江是少在廢墟中真活下來的民兄弟?！币?資深地產(chǎn)從者感慨道，他看來，濱在這輪周期能活下來的因在于沒大擴張、也沒高周轉(zhuǎn)，“過，像這種而美、中而的房企在其省市也有，是都沒上市了?！倍辔?州房企人士《財經(jīng)天下周刊表達了戚金興經(jīng)營式和管理手的肯定，在遍裁員、降的房地產(chǎn)行，濱江集團團隊離職率持低位。事上，直到2021年，該公司員工人數(shù)有1644人。“總部就十個人，戚興身邊的人是跟了他二多年的。好沒怎么加杠，而且合作建多，自己資少，基本出浙江省，以公司還算健?！痹谏?房企人士看，濱江的模，很多房企不來，它能用綠城1/5的人力，將本壓低10%。（杭州濱集團董事長金興 圖源：視覺中國）何走不出浙？走不出浙，一直是外對濱江集團大的詬病。2018年，戚金興在接受體采訪時評濱江上市十的表現(xiàn)，稱充其量算合”。這談不是一個滿意評價。在他來，那些年保守謹慎和錯節(jié)奏讓濱錯失了不少會。盡管濱的負債水平直保持在行低值，但沒把企業(yè)規(guī)模大，始終讓金興感到遺。2008年，房地產(chǎn)行向好，濱江團卻只拿下3個項目。之的兩年，濱拓展到三四城市，但花三年半時間消化完畢。2014年，完成去化一身的濱江，再謹慎起來，保持現(xiàn)金流銷售量，降貸款與負債但到了2015年前后，戚金興決定提，嘗試走出州舒適圈，深圳、上海一線城市拓，但由于人精簡，不能撐跨省管控管理半徑一，企業(yè)就支不了，幾度入突圍困境離開大本營后，濱江集“水土不服得厲害。2015年底，濱江聯(lián)合平安動產(chǎn)以34.65億元競得上海寶山區(qū)宗地塊，沒到遭遇調(diào)控這個項目被了好幾年；2016年深圳龍華舊改項，也因政策因被按下暫鍵，濱江退了項目，并向合作方借的11.6億元也打了水，導(dǎo)致2019年濱江計提了7.24億元壞賬。此，上海湘府園項目也出類似糾紛。試走出浙江敗后，濱江次回到杭州并加大拿地度。2021年，濱江新38個項目，35個分布于浙江，其中州有18個。此外，截至2021年底，公司土地儲中，杭州占60%，寧波等二三線城市25%，外省僅占15%?！盀I江確實少走出浙江南京，廣東個別項目，是都沒有擴去，最近更杭州都不出”杭州一位企人士直言在劉明看來水土不服的因在于“玩過同行的高轉(zhuǎn)”。據(jù)他露，濱江目仍是較粗放人管項目模，制度化或息化滯后。濱江團隊都老員工，合的是老施工位，使用老法工藝，所很少出錯，也是濱江人效能高的原之一。”但同時表示，為制度不全招標(biāo)或是成管控上還是粗放的，一出現(xiàn)新管理和新的施工位，對濱江有足夠的經(jīng)及熟悉度，容易出錯，弊案件會層不窮。在5月份的業(yè)績會，戚金興表出對杭州市極為看好。說杭州是全少有的幾個需平衡的城。人才的流，也支撐了地產(chǎn)市場平健康發(fā)展，江在杭州市份額這幾年保持在10%左右。但有資者提出異，認為如果遠偏安一隅浙江市場是足夠大，能撐濱江一直先？以及走省外，濱江力是否存在顯短板？對，戚金興只“向同行借學(xué)習(xí)”“省與合作方優(yōu)互補”等模言辭回應(yīng)。劉明看來，果在杭州市，濱江都做下去了，那其他房企更不下去；如杭州市場都行，其他城會更糟糕。過，他也表，從長期來，杭州的經(jīng)發(fā)展還有待一步觀察，企業(yè)裁員的景下，樓市險依然存在對于一家企的掌舵者來，選擇哪種營戰(zhàn)略，往是一個辯證舍的過程。求穩(wěn)、求快還是求規(guī)模考驗的是老的智慧和決。戚金興給的答案是，行業(yè)下行期保住規(guī)模，住大本營。在行業(yè)人士來，濱江集未來最大的險，一是成戚金興，敗戚金興；二成也杭州，也杭州。（采訪對象要，文中劉明化名） 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